Dự đoán lãi suất thế chấp: Fed sẽ tiếp tục giảm lãi suất?

Cục Dự trữ Liên bang đang chơi một trò chơi “Ánh sáng đỏ, ánh sáng xanh” khi nói đến việc cắt giảm lãi suất.

Vào thứ Tư, cơ quan ra quyết định của Fed đã bỏ phiếu để lại lãi suất điểm chuẩn không thay đổi, tạm dừng một con đường cắt giảm lãi suất vào tháng Chín.

Điều đó có nghĩa là lãi suất thế chấp trung bình sẽ bị kẹt gần 7% trong thời gian ngắn? Tất cả phụ thuộc vào một yếu tố: nền kinh tế.

Kể từ khi bắt đầu nhiệm kỳ thứ hai, Tổng thống Donald Trump đang tiến lên một số chính sách của mình về nhập cư và thương mại, mà các chuyên gia coi là lạm phát.

“Thuế quan cao hơn và chính sách nhập cư hạn chế sẽ làm tăng chi phí cho người mua nhà tại thời điểm khả năng chi trả gần mức thấp nhất trong bốn thập kỷ”, Matt Walsh, nhà kinh tế nhà ở tại Moody's Analytics nói.

Trong khi Trump đã nhiều lần nói rằng ông sẽ đưa lãi suất thế chấp xuống còn 3% (điều này cho thấy đất nước đang gặp khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng), tổng thống không đặt lãi suất cho các khoản vay mua nhà. Ngay cả các quyết định chính sách của Fed chỉ ảnh hưởng gián tiếp đến thị trường thế chấp.

Bất kể lời hứa của Tổng thống về việc giảm chi phí vay, nếu lạm phát vẫn còn cao, thì tỷ lệ cũng vậy. Tỷ lệ thế chấp chủ yếu được thúc đẩy bởi phong trào trong thị trường trái phiếu, cụ thể là lợi suất kho bạc 10 năm. Nếu lạm phát kết thúc việc làm mát và Fed tiếp tục giảm lãi suất, thì lợi tức của Kho bạc và lãi suất thế chấp có thể giảm, ngay cả khi dự đoán động thái tiếp theo của Fed.

Tại sao Fed lại bị cắt giảm lãi suất?

Trong những nhận xét của mình sau cuộc họp chính sách ngày 29 tháng 1, Chủ tịch Fed Jerome Powell cho biết các quan chức không vội vàng giảm lãi suất và ngân hàng trung ương đang chờ xem liệu lạm phát có giảm bớt hay không. Thường trực cho phép Fed đánh giá tác động của các chính sách được ban hành bởi chính quyền Trump.

Thật hợp lý khi cho rằng quyết định hôm nay sẽ dẫn đến tạm dừng mở rộng thay vì bỏ qua một tháng. Matt Graham của Tin tức thế chấp hàng ngày nói rằng nếu lạm phát giảm đáng kể trong hai tháng tới, việc cắt giảm lãi suất sớm nhất có thể sẽ là vào tháng 3. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư đang đặt cược giảm tỷ lệ khác sẽ không đến cho đến cuối mùa xuân hoặc đầu mùa hè.

Fed đã phải đối mặt với áp lực từ Trump, người gần đây yêu cầu lãi suất giảm, mặc dù tổng thống không có quyền lực trực tiếp để thực hiện điều đó. Bên cạnh việc lên tiếng ý kiến ​​của mình, ảnh hưởng của tổng thống đối với ngân hàng trung ương là thông qua việc đặt tên cho những người được chỉ định để lấp chỗ trống trong hội đồng quản trị.

Mặc dù Trump có thể bổ nhiệm các thành viên hội đồng quản trị có quan điểm về chính sách tiền tệ phù hợp với chính mình, ông chỉ có thể thực hiện các cuộc hẹn mới vào đầu năm 2026.

Giá thế chấp có giảm kịp thời cho mùa mua nhà mùa xuân không?

Đầu năm ngoái, nhiều nhà kinh tế dự đoán một cách lạc quan rằng lãi suất sẽ giảm xuống còn 6% vào cuối năm 2024. Nhưng kể từ khi tái tranh cử của Trump và Fed chuyển khỏi việc cắt giảm lãi suất, dự báo về tỷ lệ thế chấp đã bi quan hơn.

Fannie Mae hiện dự kiến ​​tỷ lệ thế chấp cố định trung bình 30 năm sẽ nắm giữ trên 6,5% cho đến đầu năm 2025. Trong khi đó, Walsh của Moody dự đoán tỷ lệ thế chấp ở mức trung bình chỉ dưới 7% trong suốt cả năm.

Tuy nhiên, dữ liệu kinh tế của tháng tới luôn có thể thay đổi phương trình. “Nếu dữ liệu kinh tế bắt đầu suy yếu, chúng ta có thể đã thấy tỷ lệ cao nhất trong năm”, Logan Mohtashami, nhà phân tích chính tại HousingWire cho biết.

Trong dự báo thế chấp năm 2025 của CNET, Mohtashami lưu ý rằng tỷ lệ trong phạm vi thấp 6% vẫn có thể xảy ra vào năm 2025. Tuy nhiên, nếu chính sách của Trump sạc lại lạm phát hoặc thúc đẩy thâm hụt nợ của chính phủ, điều này sẽ khó đạt được, đặc biệt là theo thời gian đối với việc mua hàng mùa xuân mùa.

Nhìn vào thị trường nhà ở năm 2025

Thị trường nhà ở không thể chấp nhận được là kết quả của tỷ lệ thế chấp cao, tình trạng thiếu nhà ở lâu dài, giá nhà đắt tiền và mất sức mua do lạm phát.

Hàng tồn kho nhà ở thấp: Một thị trường nhà ở cân bằng thường có năm đến sáu tháng cung cấp. Hầu hết các thị trường ngày nay trung bình khoảng một nửa số tiền đó. Theo Freddie Mac, chúng tôi vẫn thiếu khoảng 3,7 triệu ngôi nhà.

Tăng thế chấp Tỷ lệ: Đầu năm 2022, lãi suất thế chấp đạt mức thấp lịch sử khoảng 3%. Khi lạm phát tăng và Fed tăng lãi suất để chế ngự nó, lãi suất thế chấp tăng hơn gấp đôi. Vào năm 2025, lãi suất thế chấp vẫn cao, định giá hàng triệu người mua tiềm năng ra khỏi thị trường nhà đất.

Hiệu ứng khóa tỷ lệ: Vì phần lớn các chủ nhà bị khóa vào lãi suất thế chấp dưới 5%, họ miễn cưỡng từ bỏ tỷ lệ thế chấp thấp và ít được khuyến khích để liệt kê nhà của họ để bán, để lại hàng tồn kho bán lại.

🏠 Giá nhà cao: Mặc dù nhu cầu mua nhà đã bị hạn chế trong những năm gần đây, giá nhà vẫn cao vì thiếu hàng tồn kho. Giá nhà trung bình của Hoa Kỳ là $ 427,179 vào tháng 12, tăng 6,2% trên cơ sở hàng năm, theo Redfin.

🏠 Lạm phát dốc: Lạm phát có nghĩa là sự gia tăng chi phí của hàng hóa và dịch vụ cơ bản, giảm sức mua. Nó cũng tác động đến lãi suất thế chấp: Khi lạm phát cao, người cho vay thường tăng lãi suất cho các khoản vay của người tiêu dùng để đảm bảo lợi nhuận.

Những người mua nhà nên biết gì

Không bao giờ là một ý tưởng tốt để vội vàng mua một ngôi nhà mà không biết những gì bạn có thể đủ khả năng, vì vậy hãy thiết lập một ngân sách mua nhà rõ ràng. Đây là những gì các chuyên gia đề xuất trước khi mua nhà:

Xây dựng điểm tín dụng của bạn. Điểm tín dụng của bạn sẽ giúp xác định xem bạn có đủ điều kiện cho một khoản thế chấp và với lãi suất nào không. Điểm tín dụng từ 740 trở lên sẽ giúp bạn đủ điều kiện đạt mức thấp hơn.

Tiết kiệm cho một khoản thanh toán lớn hơn. Khoản thanh toán lớn hơn cho phép bạn thực hiện một khoản thế chấp nhỏ hơn và nhận được lãi suất thấp hơn từ người cho vay của bạn. Nếu bạn có đủ khả năng, một khoản thanh toán giảm ít nhất 20% cũng sẽ loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân.

Mua sắm cho người cho vay thế chấp. So sánh các ưu đãi cho vay từ nhiều người cho vay thế chấp có thể giúp bạn đàm phán một mức giá tốt hơn. Các chuyên gia khuyên bạn nên nhận ít nhất hai đến ba ước tính cho vay từ những người cho vay khác nhau.

💰 Xem xét việc thuê. Chọn tiền thuê nhà hoặc mua nhà không chỉ so sánh tiền thuê hàng tháng với khoản thanh toán thế chấp. Cho thuê cung cấp sự linh hoạt và chi phí trả trước thấp hơn, nhưng mua cho phép bạn xây dựng sự giàu có và có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với chi phí nhà ở của bạn.

Xem xét các điểm thế chấp. Bạn có thể nhận được tỷ lệ thế chấp thấp hơn bằng cách mua điểm thế chấp, với mỗi điểm có giá 1% tổng số tiền cho vay. Một điểm thế chấp tương đương với mức giảm 0,25% trong tỷ lệ thế chấp của bạn.

Thêm về thị trường nhà ở ngày nay