Dự đoán thế chấp cho Tuần từ 27 tháng 1 đến 2 tháng 2 năm 2025

Lãi suất thế chấp luôn thay đổi, nhưng người mua nhà có thể sẽ gặp nhiều biến động hơn bình thường trong vài tháng tới.

Kể từ khi bắt đầu nhiệm kỳ thứ hai, Tổng thống Donald Trump đang tiến hành một số chính sách của mình xung quanh vấn đề nhập cư và thương mại, điều mà nhiều chuyên gia coi là gây lạm phát.

Matt Walsh, chuyên gia kinh tế nhà ở tại Moody's Analytics, cho biết: “Mức thuế cao hơn và các chính sách hạn chế nhập cư sẽ làm tăng chi phí cho người mua nhà vào thời điểm khả năng chi trả gần mức thấp nhất trong 4 thập kỷ”.

Lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm vẫn ở mức khoảng 7% trong vài tuần. Trong khi Trump liên tục tuyên bố rằng ông sẽ giảm lãi suất thế chấp xuống 3% (điều này cho thấy một cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng), tổng thống không đặt ra lãi suất cho các khoản vay mua nhà.

Ngay cả Cục Dự trữ Liên bang, cơ quan ấn định lãi suất chuẩn ngắn hạn cho người cho vay, cũng chỉ tác động gián tiếp đến thị trường thế chấp. Từ tháng 9 đến tháng 12, ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất ba lần nhưng lãi suất thế chấp không giảm.

Đó là bởi vì lãi suất chủ yếu được thúc đẩy bởi sự biến động trên thị trường trái phiếu, đặc biệt là lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Lợi suất trái phiếu và lãi suất tăng và giảm tùy thuộc vào việc dữ liệu kinh tế mới và những thay đổi chính sách làm thay đổi hoạt động đầu cơ và đánh giá rủi ro trên thị trường như thế nào.

Hiện tại, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao do sự kết hợp của nhiều yếu tố: tăng trưởng kinh tế “mạnh”; các chính sách có khả năng gây lạm phát dưới thời chính quyền mới của Trump; và lộ trình cắt giảm lãi suất ít tích cực hơn của Fed vào năm 2025. Tại cuộc họp chính sách đầu tiên trong năm vào ngày 28-29/1, ngân hàng trung ương dự kiến ​​sẽ giữ lãi suất ổn định.

Lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục biến động khi các nhà đầu tư suy đoán điều gì sẽ xảy ra tiếp theo. Nếu lạm phát vẫn ở mức cao hoặc bắt đầu tăng trở lại, lãi suất thế chấp sẽ tăng, bất chấp lời hứa của tổng thống về việc giảm chi phí đi vay.

Greg Sher, giám đốc điều hành của NFM Lending cho biết: “Về lãi suất thế chấp, chúng tôi phụ thuộc nhiều vào dữ liệu hơn bao giờ hết”.

Cuộc họp của Fed sẽ thay đổi triển vọng về lãi suất thế chấp?

Do lạm phát tiến triển chậm và lo ngại về việc lạm phát nóng lên trở lại, Fed dự kiến ​​sẽ giữ nguyên lãi suất trong một số cuộc họp chính sách tiếp theo.

Matt Graham của Mortgage News Daily cho biết: “Lần cắt giảm lãi suất sớm nhất có thể sẽ là vào tháng 3 và điều đó giả định rằng (lạm phát) sẽ giảm đáng kể trong hai báo cáo từ nay đến lúc đó”. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, hầu hết các nhà đầu tư đang đặt cược rằng một đợt giảm lãi suất khác sẽ không xảy ra cho đến cuối mùa xuân hoặc đầu mùa hè.

Fed có thể phải đối mặt với áp lực từ tân tổng thống nếu không thực hiện cắt giảm thêm. Trong lần xuất hiện trực tuyến tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới Davos hôm thứ Năm, Trump cho biết ông sẽ yêu cầu lãi suất giảm ngay lập tức.

“Tôi nghĩ rằng tôi biết rõ về lãi suất hơn họ nhiều và tôi nghĩ tôi chắc chắn biết điều đó tốt hơn nhiều so với người chịu trách nhiệm chính đưa ra quyết định đó”, ông Trump nói, có thể đề cập đến Chủ tịch Fed Jerome Powell, với các phóng viên ở Washington. Phòng Bầu dục vào thứ Năm. “Nếu tôi không đồng ý, tôi sẽ cho nó biết.”

Nhưng Trump thực sự chỉ có thể làm được rất nhiều điều liên quan đến ngân hàng trung ương. Ngoài việc bày tỏ quan điểm của mình, quyền lực trực tiếp nhất của tổng thống đối với ngân hàng trung ương là thông qua việc bổ nhiệm những người được bổ nhiệm vào các vị trí còn trống trong Hội đồng Thống đốc.

Tương tự như việc xếp Tòa án Tối cao, tổng thống có thể bổ nhiệm các thành viên hội đồng quản trị Fed có quan điểm về chính sách tiền tệ phù hợp với quan điểm của ông. Tuy nhiên, thời điểm sớm nhất mà Trump có thể thực hiện bất kỳ cuộc hẹn mới nào sẽ là vào đầu năm 2026.

Liệu lãi suất thế chấp có giảm xuống trong mùa mua nhà mùa xuân không?

Đầu năm ngoái, nhiều nhà kinh tế dự đoán một cách lạc quan rằng lãi suất sẽ giảm xuống dưới 6% vào đầu năm 2025. Nhưng kể từ khi Trump tái đắc cử và tuyên bố nới lỏng chính sách ít thường xuyên hơn của Fed vào năm 2025, dự báo lãi suất thế chấp đã tăng lên.

Fannie Mae hiện kỳ ​​vọng lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm sẽ duy trì ở mức trên 6,5% cho đến đầu năm 2025. Trong khi đó, Moody's Walsh dự đoán lãi suất thế chấp trung bình sẽ chỉ ở mức dưới 7% trong suốt cả năm.

Tuy nhiên, dữ liệu kinh tế của tháng tới luôn có thể thay đổi phương trình. Logan Mohtashami, nhà phân tích chính của HousingWire, cho biết: “Nếu dữ liệu kinh tế bắt đầu suy yếu, chúng ta có thể đã chứng kiến ​​mức lãi suất cao nhất trong năm”.

Trong dự báo thế chấp năm 2025 của CNET, Mohtashami lưu ý rằng tỷ lệ ở mức thấp 6% vẫn có thể xảy ra vào năm 2025. Nhưng sẽ khó đạt được điều này, đặc biệt là vào mùa mua nhà mùa xuân, nếu các chính sách kinh tế mới thúc đẩy lạm phát hoặc thúc đẩy chính phủ. thâm hụt nợ.

Nhìn lại thị trường nhà ở năm 2025

Thị trường nhà ở giá quá cao ngày nay là kết quả của tỷ lệ thế chấp cao, tình trạng thiếu nhà ở kéo dài, giá nhà đắt đỏ và mất sức mua do lạm phát.

🏠 Tồn kho nhà ở thấp: Một thị trường nhà ở cân bằng thường có nguồn cung từ 5 đến 6 tháng. Hầu hết các thị trường hiện nay tính trung bình khoảng một nửa số tiền đó. Theo Freddie Mac, chúng ta vẫn thiếu khoảng 3,7 triệu căn nhà.

🏠 Thế chấp tăng cao tỷ lệ: Đầu năm 2022, lãi suất thế chấp đạt mức thấp lịch sử khoảng 3%. Khi lạm phát tăng cao và Fed tăng lãi suất để kiềm chế nó, lãi suất thế chấp đã tăng hơn gấp đôi. Vào năm 2025, lãi suất thế chấp vẫn còn cao, khiến hàng triệu người mua tiềm năng phải rời bỏ thị trường nhà đất.

🏠 Hiệu ứng khóa tỷ lệ: Vì phần lớn chủ nhà bị ràng buộc với lãi suất thế chấp dưới 5%, họ không muốn từ bỏ lãi suất thế chấp thấp và không có nhiều động lực để rao bán nhà, khiến lượng hàng tồn kho để bán lại khan hiếm.

🏠 Giá nhà cao: Mặc dù nhu cầu mua nhà hạn chế trong những năm gần đây nhưng giá nhà vẫn ở mức cao do thiếu nguồn cung. Theo Redfin, giá nhà trung bình ở Mỹ là 427.179 USD trong tháng 12, tăng 6,2% so với cùng kỳ năm trước.

🏠 Lạm phát mạnh: Lạm phát có nghĩa là giá cả hàng hóa và dịch vụ cơ bản tăng lên, làm giảm sức mua. Nó cũng tác động đến lãi suất thế chấp: Khi lạm phát cao, người cho vay thường tăng lãi suất cho vay tiêu dùng để đảm bảo lợi nhuận.

Những điều người mua nhà nên biết

Việc vội vàng mua nhà mà không biết mình có đủ khả năng chi trả không bao giờ là một ý tưởng hay, vì vậy hãy lập ngân sách mua nhà rõ ràng. Dưới đây là những lời khuyên của các chuyên gia trước khi mua nhà:

💰 Xây dựng điểm tín dụng của bạn. Điểm tín dụng của bạn sẽ giúp xác định xem bạn có đủ điều kiện để vay thế chấp hay không và ở mức lãi suất nào. Điểm tín dụng từ 740 trở lên sẽ giúp bạn đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn.

💰 Tiết kiệm để có khoản trả trước lớn hơn. Khoản trả trước lớn hơn cho phép bạn vay thế chấp nhỏ hơn và nhận được lãi suất thấp hơn từ người cho vay. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả, khoản trả trước ít nhất 20% cũng sẽ loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân.

💰 Mua sắm cho người cho vay thế chấp. So sánh các đề nghị cho vay từ nhiều người cho vay thế chấp có thể giúp bạn thương lượng mức giá tốt hơn. Các chuyên gia khuyên bạn nên lấy ít nhất hai đến ba ước tính khoản vay từ những người cho vay khác nhau.

💰 Cân nhắc việc thuê. Chọn thuê hoặc mua nhà không chỉ là so sánh tiền thuê hàng tháng với khoản thanh toán thế chấp. Việc thuê nhà mang lại sự linh hoạt và chi phí trả trước thấp hơn, nhưng việc mua nhà cho phép bạn xây dựng sự giàu có và có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với chi phí nhà ở của mình.

💰 Cân nhắc điểm thế chấp. Bạn có thể nhận được tỷ lệ thế chấp thấp hơn bằng cách mua điểm thế chấp, với mỗi điểm có giá 1% trên tổng số tiền vay. Một điểm thế chấp tương đương với việc lãi suất thế chấp của bạn giảm 0,25%.

Thông tin thêm về thị trường nhà ở ngày nay