Kỳ nghỉ lễ không phải là thời điểm tốt nhất cho thị trường nhà đất. Ít người mua và bán nhà hơn trong những tháng mùa đông, dẫn đến số đơn xin vay mua nhà giảm.
Hơn nữa, lãi suất thế chấp đã đạt mức cao nhất trong nhiều tuần. Sau lần cắt giảm lãi suất thứ ba của Cục Dự trữ Liên bang tại cuộc họp chính sách tháng 12, lãi suất cố định trung bình 30 năm đã tăng trở lại mức cao nhất trong tháng 11 là khoảng 7%.
Mặc dù Fed có ảnh hưởng đến xu hướng lãi suất vay nói chung nhưng nó không trực tiếp kiểm soát thị trường thế chấp. Lãi suất thế chấp được thúc đẩy bởi kỳ vọng của nhà đầu tư và thay đổi theo lãi suất Trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm, cùng với nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường trái phiếu. Để lãi suất thế chấp đảo ngược xu hướng tăng, các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu sẽ phải tin rằng nền kinh tế đang hạ nhiệt.
Cho đến khi có bằng chứng cho thấy lạm phát đang giảm bớt và thị trường việc làm dịu đi, lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới. Fed đang dự kiến tốc độ cắt giảm lãi suất chậm hơn trong suốt năm 2025, điều này có thể sẽ khiến lãi suất trung bình có phần biến động, dao động giữa 5,75% ở mức thấp và 7,25% ở mức cao, theo dự báo năm 2025 của HousingWire.
Đọc thêm: Dự báo tỷ lệ thế chấp năm 2025
Tại sao lãi suất thế chấp cao hơn sau khi cắt giảm lãi suất của Fed?
Sự gia tăng gần đây của lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn và lãi suất cho vay mua nhà phần lớn là do Tóm tắt dự báo kinh tế mới cập nhật của Fed, nêu ra kỳ vọng về việc chỉ cắt giảm lãi suất 0,25% vào năm 2025, giảm so với 4 lần trước đó.
Để duy trì việc làm tối đa và kiềm chế lạm phát, Fed đánh giá dữ liệu kinh tế để xác định xem nên tăng hay giảm lãi suất ngắn hạn chuẩn. Các nhà đầu tư quan tâm đến triển vọng điều chỉnh lãi suất trong tương lai của Fed vì nó quyết định chiến lược giao dịch và đánh giá rủi ro của họ.
Trong tháng này, thị trường đè nặng lên mối lo ngại của Chủ tịch Fed Jerome Powell về lạm phát gia tăng cũng như các đề xuất về thuế và thuế của Tổng thống đắc cử Donald Trump. Powell truyền tải một giọng điệu thận trọng hơn về những thay đổi chính sách trong tương lai: “Khi con đường không chắc chắn, bạn sẽ đi chậm hơn một chút”.
Nhận tín hiệu từ “một Fed diều hâu hơn”, giá trên thị trường trái phiếu và chứng khoán nhanh chóng lao dốc, theo Matt Graham của Mortgage News Daily. Chính sách tiền tệ diều hâu có xu hướng hạn chế hơn, dựa vào lãi suất cao hơn để kiểm soát lạm phát.
Mặc dù Fed đã chuyển sang cắt giảm lãi suất vào tháng 9, nhưng họ vẫn cảnh giác với việc giảm lãi suất quá nhanh chỉ để thấy tiến triển trong việc ngăn chặn lạm phát hoặc đảo ngược hoàn toàn. Các chuyên gia cho rằng Fed có thể sẽ trì hoãn việc cắt giảm thêm cho đến tháng 3 hoặc thậm chí muộn hơn.
Lãi suất thế chấp sẽ đi về đâu vào năm 2025?
Mặc dù các chuyên gia dự đoán một cách lạc quan rằng lãi suất sẽ giảm xuống gần 6% vào cuối năm 2024, nhưng các dự báo đã thay đổi đáng kể. Fannie Mae hiện kỳ vọng lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm sẽ giữ ở mức trên 6,5% cho đến đầu năm 2025.
Chen Zhao, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu kinh tế tại Redfin, cho biết: “Nếu Fed chỉ cắt giảm hai lần vào năm tới, có thể lãi suất thế chấp sẽ vẫn tương tự như hiện tại”.
Ngoài sự biến động thường ngày, lãi suất thế chấp sẽ duy trì ở mức trên 6% trong một thời gian. Con số đó có vẻ cao so với tỷ lệ 2% gần đây trong thời kỳ đại dịch. Nhưng các chuyên gia cho rằng khó có thể đạt được mức lãi suất dưới 3% cho khoản thế chấp cố định 30 năm nếu không có suy thoái kinh tế nghiêm trọng. Kể từ những năm 1970, lãi suất trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm là khoảng 7%.
Với chính quyền mới, những thay đổi trong triển vọng địa chính trị và nguy cơ lạm phát tăng trở lại, các dự báo có thể lại thay đổi trong những tháng tới. Sự biến động tỷ giá trong tương lai phụ thuộc vào một loạt các yếu tố, bao gồm:
Chính sách kinh tế của Trump: Đề xuất cắt giảm thuế và thuế quan của Trump là một lá bài lớn ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Các chuyên gia cho rằng những động thái như vậy có thể kích thích nhu cầu, tăng thâm hụt và đẩy lạm phát tăng trở lại. Điều đó có thể khiến Fed trì hoãn việc giảm lãi suất trong tương lai, điều này sẽ khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao.
Lợi tức trái phiếu kho bạc 10 năm: Lãi suất thế chấp cố định trung bình 30 năm theo sát lãi suất trái phiếu, đặc biệt là lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm. Nếu dữ liệu lạm phát và lao động tiếp tục mạnh, lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp sẽ tăng. Điều ngược lại sẽ xảy ra nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng hoặc lạm phát hạ nhiệt và Fed tiếp tục cắt giảm lãi suất.
Tình hình địa chính trị: Tỷ lệ thế chấp cũng bị ảnh hưởng bởi các sự kiện địa chính trị, bao gồm xung đột quân sự và bầu cử. Sự bất ổn chính trị có thể dẫn đến sự bất ổn về kinh tế, điều này có thể dẫn đến nhiều biến động hơn với lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp.
Đường cong tiềm năng: Các nhà đầu tư trái phiếu thường hành động với dự đoán về những gì họ tin rằng sẽ xảy ra trong nền kinh tế. Ví dụ, nếu kỳ vọng thất nghiệp tăng thì lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp sẽ giảm. Nhưng nếu kết quả không phù hợp với kỳ vọng của thị trường, lợi suất có thể nhanh chóng dao động cao hơn hoặc thấp hơn.
Những ẩn số khác: Mặc dù các chính sách của Trump đã dẫn đến kỳ vọng về lạm phát và thâm hụt ngân sách cao hơn, nhưng vẫn còn rất nhiều điều không chắc chắn xung quanh thời gian và nội dung của những thay đổi kinh tế. Những lời hứa trong chiến dịch tranh cử hiếm khi phản ánh các chính sách cuối cùng sẽ được thực hiện và các nhà đầu tư không thể dự đoán được khoảng cách giữa hai chính sách này sẽ lớn đến mức nào.
Điều gì khác đang xảy ra trên thị trường nhà ở?
Thị trường nhà ở giá quá cao ngày nay là kết quả của tỷ lệ thế chấp cao, tình trạng thiếu nhà ở kéo dài, giá nhà đắt đỏ và mất sức mua do lạm phát.
🏠 Số lượng nhà ở thấp: Một thị trường nhà ở cân bằng thường có nguồn cung từ 5 đến 6 tháng. Hầu hết các thị trường hiện nay tính trung bình khoảng một nửa số tiền đó. Theo Zillow, mặc dù chúng tôi chứng kiến sự gia tăng số lượng công trình xây dựng mới vào năm 2022, nhưng chúng tôi vẫn thiếu khoảng 4,5 triệu ngôi nhà.
🏠 Thế chấp tăng cao tỷ giá: Vào đầu năm 2022, lãi suất thế chấp ở gần mức thấp lịch sử khoảng 3%. Khi lạm phát tăng cao và Fed bắt đầu tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, lãi suất thế chấp gần như tăng gấp đôi trong vòng một năm. Vào năm 2024, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, khiến hàng triệu người mua tiềm năng phải rời bỏ thị trường nhà ở. Điều đó khiến doanh số bán nhà chậm lại, ngay cả trong những tháng mua nhà thường bận rộn, như mùa xuân và đầu mùa hè.
🏠 Hiệu ứng khóa tỷ lệ: Vì phần lớn chủ nhà bị ràng buộc với lãi suất thế chấp dưới 6%, một số thấp tới 2% và 3%, họ không muốn bán căn nhà hiện tại của mình vì điều đó có nghĩa là mua một ngôi nhà mới với lãi suất thế chấp cao hơn đáng kể. Cho đến khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6%, chủ sở hữu nhà có rất ít động lực để rao bán nhà, khiến lượng hàng tồn kho để bán lại trở nên khan hiếm.
🏠 Giá nhà cao: Mặc dù nhu cầu mua nhà hạn chế trong những năm gần đây nhưng giá nhà vẫn ở mức cao do thiếu hàng tồn kho. Theo Redfin, giá nhà trung bình ở Mỹ là 434.568 USD trong tháng 9, tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước.
🏠 Lạm phát mạnh: Lạm phát làm tăng chi phí của hàng hóa và dịch vụ cơ bản, làm giảm sức mua của chúng ta. Nó cũng tác động đến lãi suất thế chấp: Khi lạm phát cao, người cho vay thường đặt lãi suất cho các khoản vay tiêu dùng để bù đắp cho việc mất sức mua và đảm bảo lợi nhuận.
Nên chờ đợi hay mua ngay bây giờ?
Việc vội vàng mua nhà mà không biết mình có đủ khả năng chi trả không bao giờ là một ý tưởng hay, vì vậy hãy lập ngân sách mua nhà rõ ràng. Dưới đây là những lời khuyên của các chuyên gia trước khi mua nhà:
💰 Xây dựng điểm tín dụng của bạn. Điểm tín dụng của bạn là một trong những yếu tố chính mà người cho vay xem xét khi xác định xem bạn có đủ điều kiện để vay thế chấp hay không và ở mức lãi suất nào. Đạt được điểm tín dụng từ 740 trở lên sẽ giúp bạn đủ điều kiện nhận mức lãi suất thấp hơn.
💰 Tiết kiệm để có khoản trả trước lớn hơn. Khoản trả trước lớn hơn sẽ cho phép bạn vay thế chấp nhỏ hơn và nhận được lãi suất thấp hơn từ người cho vay. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả, việc trả trước ít nhất 20% cũng sẽ loại bỏ nhu cầu mua bảo hiểm thế chấp tư nhân.
💰 Tìm hiểu những người cho vay thế chấp. So sánh các đề nghị cho vay từ nhiều người cho vay thế chấp có thể giúp bạn thương lượng mức lãi suất tốt hơn. Các chuyên gia khuyên bạn nên lấy ít nhất hai đến ba ước tính khoản vay từ những người cho vay khác nhau trước khi đưa ra quyết định.
💰 Hãy cân nhắc giữa việc thuê và mua. Chọn thuê hoặc mua nhà không chỉ là so sánh tiền thuê hàng tháng với khoản thanh toán thế chấp. Việc thuê nhà mang lại sự linh hoạt và chi phí trả trước thấp hơn, nhưng việc mua nhà cho phép bạn xây dựng sự giàu có và có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với chi phí nhà ở của mình. Sự lựa chọn tốt nhất phụ thuộc vào tài chính, lối sống của bạn và thời gian bạn dự định ở một nơi.
💰 Cân nhắc điểm thế chấp. Một cách để có được lãi suất thế chấp thấp hơn là mua nó bằng cách sử dụng điểm thế chấp. Một điểm thế chấp tương đương với việc lãi suất thế chấp của bạn giảm 0,25%. Thông thường, mỗi điểm sẽ có giá 1% trên tổng số tiền vay.
Thông tin thêm về thị trường nhà ở ngày nay
