Mua nhà với mức lương 100 nghìn đô la: Đây là những gì bạn thực sự có thể đủ khả năng

Trong thị trường nhà ở đắt đỏ ngày nay, đó không phải là một bí ẩn tại sao ai đó kiếm được 100.000 đô la một năm sẽ xem quyền sở hữu nhà là ngoài tầm với.

Với hơn hai thập kỷ là một chuyên gia bất động sản, tôi nói với khách hàng của mình thành thật về những gì phù hợp với thực tế tài chính của họ, không chỉ các công thức của ngân hàng. Trừ khi bạn mua nhà bằng tiền mặt (không thể), có hợp lệ để hỏi liệu bạn có đủ khả năng để nhận thế chấp với mức lương trên trung bình không.

Hãy bắt đầu bằng cách tạo ra một sự khác biệt quan trọng. Số tiền bạn vay cho khoản vay mua nhà của bạn và số tiền bạn đủ điều kiện là khác nhau. Mặc dù một người cho vay có thể chấp thuận bạn cho một khoản vay lớn, điều đó không có nghĩa là đó là một động thái tài chính thông minh cho cuộc sống hoặc ngân sách của bạn.

Điều quan trọng là hiểu mức độ bạn có thể vay, ngân sách hàng tháng và giá nhà trong thị trường địa phương của bạn, không chỉ trên toàn quốc. Bạn cũng sẽ cần hiểu các tỷ lệ nợ trên thu nhập và những gì đi vào khoản thanh toán thế chấp của bạn vượt quá lãi suất của bạn.

Gộp lương gộp so với thu nhập khả dụng là bao nhiêu?

Nếu bạn kiếm được 100.000 đô la mỗi năm, điều đó sẽ giảm xuống còn 8.333 đô la mỗi tháng thu nhập gộp. Người cho vay sẽ sử dụng tổng thu nhập hàng tháng của bạn khi tính toán số tiền bạn đủ điều kiện.

Con số này không phản ánh những gì bạn thực sự mang về nhà. Tiền lương ròng của bạn gần hơn $ 6.561 mỗi tháng, tùy thuộc vào các khoản khấu trừ thuế và lợi ích cụ thể của bạn.

Khi ngân sách cho sở hữu nhà, hãy xem thu nhập khả dụng của bạn, tức là số tiền bạn có sẵn để chi tiêu, tiết kiệm hoặc đầu tư sau khi tất cả các khoản khấu trừ và thuế bắt buộc đã bị trừ đi.

Người cho vay thế chấp không tính đến những gì bạn chi cho các cửa hàng tạp hóa, chăm sóc trẻ em hoặc hợp đồng thuê xe của bạn. Toán học của họ hoàn toàn dựa trên tổng tiền lương của bạn, điều này có thể làm cho ngân sách của bạn trông mạnh mẽ hơn so với thực tế.

Loại thế chấp nào có ý nghĩa, thông thường hoặc FHA?

Hầu hết người mua lần đầu sử dụng khoản vay thông thường hoặc khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang. Tùy chọn phù hợp phụ thuộc vào điểm tín dụng, tiết kiệm và mục tiêu dài hạn của bạn.

Các khoản vay thông thường là tốt nhất nếu bạn có tín dụng tốt (thường là từ 680 trở lên) và có thể giảm ít nhất 5 đến 20% trước giá mua của nhà. Với khoản thanh toán giảm 20%, bạn bỏ qua bảo hiểm thế chấp và có thể đủ điều kiện cho lãi suất thấp hơn.

Các khoản vay của FHA cho phép bạn đủ điều kiện cho một khoản thế chấp và mua một ngôi nhà với ít hơn 3,5% và với điểm tín dụng thấp nhất là 580. Các khoản thế chấp FHA cho phép các tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn, điều này giúp chúng linh hoạt hơn nếu bạn đang đẩy ngân sách của mình. Việc đánh đổi với khoản vay FHA đang bị mắc kẹt với phí bảo hiểm thế chấp trừ khi bạn tái cấp vốn sau này.

Cả hai loại cho vay đều phổ biến nếu bạn bắt đầu hành trình sở hữu nhà của mình. Nó chỉ phụ thuộc vào tình huống cá nhân của bạn và số tiền bạn có thể thực sự đủ khả năng để trả trong khoản nợ thế chấp hàng tháng. Với một khoản thanh toán nhỏ hơn, bạn sẽ nhận được một khoản vay lớn hơn với nhiều khoản nợ hơn để được trả trong thời gian dài.

Bạn có muốn chơi nó an toàn không? Hiểu khả năng chịu rủi ro của bạn

Cách tiếp cận an toàn nhất khi mua nhà là mượn ít hơn bạn đủ điều kiện.

Nhiều người môi giới đề xuất quy tắc 28/36, một mục tiêu vững chắc cho sự ổn định tài chính dài hạn. Điều đó có nghĩa là giữ chi phí nhà ở của bạn dưới 28% tổng thu nhập và tổng số nợ hàng tháng của bạn dưới 36% tổng thu nhập của bạn.

Với 8.333 đô la mỗi tháng thu nhập gộp, điều đó sẽ tính tổng số khoản thanh toán hàng tháng của bạn ở mức 2.333 đô la.

Người mua thận trọng hơn thường tuân theo quy tắc được đề xuất bởi tác giả tài chính cá nhân Dave Ramsey. Ramsey khuyên bạn nên giữ khoản thế chấp của bạn ở mức dưới 25% tiền lương mang về nhà của bạn (không phải tổng thu nhập của bạn).

Nhìn vào mức lương ròng của bạn là 6.561 đô la mỗi tháng, sẽ giới hạn tổng số khoản thanh toán hàng tháng của bạn ở mức 1.640 đô la-một con số khó khăn để đạt được trừ khi tỷ lệ thế chấp thấp, bạn có khoản thanh toán lớn hoặc đang mua trong một thị trường chi phí thấp.

Bạn có thể kiếm được bao nhiêu khoản thanh toán?

Tỷ lệ thanh toán xuống của bạn có tác động trực tiếp đến khoản vay của bạn, thanh toán hàng tháng và liệu bạn có cần bảo hiểm thế chấp hay không. Chúng ta hãy xem xét chi tiết hơn về ý nghĩa của một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la, ít hơn giá bán nhà trung bình ở Mỹ.

Thanh toán xuống một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la:

• Khoản vay FHA: 3,5% = khoản thanh toán giảm 14.000 đô la
• Tối thiểu khoản vay thông thường: 5% = 20.000 đô la thanh toán xuống
• Thông thường không có bảo hiểm thế chấp: 20% = $ 80.000 xuống thanh toán

Khoản thanh toán giảm 20% có nghĩa là thanh toán hàng tháng thấp hơn, không có bảo hiểm thế chấp và ít nợ và lãi được trả theo thời gian. Nó cũng làm tăng tỷ lệ nhận lời đề nghị của bạn được chấp nhận trong một thị trường cạnh tranh. Nhưng nếu đặt 20% xuống thoát tiền tiết kiệm của bạn, đó cũng không phải là bước đi tốt nhất. Bạn vẫn cần dự trữ để đóng chi phí, bảo trì và khẩn cấp.

Những gì khác đi vào một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng?

Một khoản thanh toán thế chấp không chỉ là khoản vay. Người cho vay thường đề cập đến PITI, viết tắt của Hiệu trưởng, lãi suất, thuế và bảo hiểm. Nhiều ngôi nhà cũng bao gồm phí HOA.

Đây là những gì tạo nên toàn bộ khoản thanh toán hàng tháng của bạn:

Hiệu trưởng: Số tiền bạn trả mỗi tháng cho số dư cho vay thế chấp của bạn.

Lãi suất: Chi phí vay, dựa trên lãi suất thế chấp của bạn. Tỷ lệ trung bình hiện đang trong phạm vi 6,5% đến 7% và họ dự kiến ​​sẽ ở đó trong một thời gian.

Thuế tài sản: Tùy thuộc vào vị trí của bạn, ước tính tốt là từ 1% đến 1,5% giá trị nhà của bạn hàng năm, được chia thành các khoản thanh toán hàng tháng.

Bảo hiểm chủ nhà: Thường là 100 đến 150 đô la mỗi tháng, mặc dù điều này sẽ thay đổi theo từng khu vực.

Bảo hiểm thế chấp: Nếu bạn giảm ít hơn 20%, điều này có thể thêm tới vài trăm đô la mỗi tháng dựa trên khoản thanh toán xuống, điểm tín dụng và số lượng người vay trong khoản vay.

Phí HOA: phổ biến trong các căn hộ hoặc cộng đồng theo kế hoạch, dao động từ $ 100 đến $ 500 trở lên.

Ví dụ: Một tính toán ban đầu cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng $ 2.000 thực sự có thể gần với $ 2.700 đến $ 3.000 khi mọi thứ khác được tính đến. Luôn luôn chạy toàn bộ số, không chỉ thanh toán khoản vay.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập là bao nhiêu?

Tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc DTI, là cách người cho vay đo lường khả năng trả nợ của bạn. Đó là một công thức đơn giản: thanh toán nợ hàng tháng chia cho tổng thu nhập hàng tháng.

Hai số quan trọng. Tỷ lệ mặt trước là tỷ lệ phần trăm thu nhập của bạn chỉ dành cho chi phí nhà ở (thanh toán thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, v.v.). Tỷ lệ back-end là tỷ lệ phần trăm bao gồm tất cả các khoản nợ hàng tháng (từ nhà ở, thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên, thanh toán xe hơi, v.v.).

Hầu hết các khoản vay thông thường cho phép lên tới 49,99% về tỷ lệ back-end, mặc dù nhiều người cho vay nhắm thấp hơn. Các khoản vay FHA linh hoạt hơn, với những người cho vay thường cho phép DTI trên 50% nếu tín dụng và thu nhập của bạn hỗ trợ nó.

Hãy nhớ rằng những điều này là tối đa giới hạn. Chỉ vì bạn có thể mượn nhiều điều đó không có nghĩa là bạn nên làm. Một DTI thấp hơn cung cấp cho bạn nhiều phòng thở hơn trong ngân sách hàng tháng của bạn và có thể khiến cuộc sống cảm thấy bớt căng thẳng hơn rất nhiều sau khi bạn chuyển đến.

Tôi có thể mua được một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la với mức lương 100.000 đô la không?

Trong những năm qua với tư cách là một người môi giới, tôi đã làm việc với những người mua các nền tảng tài chính khác nhau, những người tìm cách mua một ngôi nhà, ngay cả trong một thị trường không thể chấp nhận được.

Lời khuyên chính của tôi là hãy nhớ rằng không có ngân sách mua nhà nào giống nhau. Mỗi hộ gia đình có nhu cầu, chi phí và đệm tài chính khác nhau.

Luôn nhìn vào bức tranh đầy đủ, bao gồm các chi phí khác, trước khi bạn lấy ra một thế chấp. Nếu bạn đang kéo dài với khoản thanh toán thấp hoặc đã có nợ, hãy xem xét một ngôi nhà ít tốn kém hơn hoặc một vị trí giá cả phải chăng hơn.

Trong những trường hợp này dưới đây, chi phí nhà ở của bạn sẽ là khoảng 40% hoặc 50% tiền lương mang về nhà của bạn. Nó có thể trông an toàn trên giấy nhưng trong cuộc sống thực, bạn sẽ có rất ít cho bất cứ điều gì khác. Đồng thời, điều này có thể được quản lý đối với một số người mua có nợ tối thiểu, dòng thu nhập thứ hai hoặc tiết kiệm bổ sung.

Phóng to hình ảnh

Phóng to hình ảnh

Có phải không thể mua một ngôi nhà với mức lương $ 65k?

Mua một ngôi nhà với mức lương thấp hơn chắc chắn là rủi ro và khó hơn đối với hầu hết mọi người. Các lựa chọn của bạn sẽ bị giới hạn bởi quy mô cho vay và giới hạn nợ hàng tháng. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ cần một khoản thanh toán lớn, thu nhập thứ hai hoặc hỗ trợ gia đình để làm cho nó hoạt động.

Trong các khu vực giá cả phải chăng hơn, bạn vẫn có thể mua nhà hoặc căn hộ khiêm tốn với sự giúp đỡ từ các khoản vay hoặc chương trình cấp FHA. Nhưng ở những nơi như California hoặc New York, các lựa chọn sở hữu nhà sẽ rất hạn chế mà không cần hỗ trợ.

Giá nhà sẽ giảm bất cứ lúc nào sớm?

Trong khi giá nhà có thể làm mát ở một số khu vực, một sự sụt giảm lớn là không thể. Chờ đợi một sự cố giá có thể có nghĩa là bỏ lỡ ở đúng nhà.

Hàng tồn kho nhà ở vẫn ở dưới mức tiền thị trường, với các chủ nhà hiện tại giữ chặt với tỷ lệ thế chấp rẻ hơn của họ. Nhu cầu về nhà vẫn mạnh mẽ, duy trì sự mất cân bằng cung/cầu và giữ giá cao.

Tôi có thực sự phải làm toán không?

Vâng, bạn nên luôn luôn làm các tính toán nhưng bạn không cần phải làm điều đó một mình.

Trước khi bạn bắt đầu mua sắm tại nhà, hãy nói chuyện với một cố vấn cho vay thế chấp. Họ sẽ giúp bạn hiểu chính xác số tiền bạn có thể chi trả dựa trên thu nhập, tín dụng và nợ của bạn. Họ cũng sẽ phá vỡ khoản thanh toán đầy đủ của bạn để không có bất ngờ.

Lấy ra một thế chấp là một trong những cam kết lớn nhất mà bạn sẽ thực hiện. Nhận các con số đúng, đặc biệt là trong một thị trường giá cao và một nền kinh tế không thể đoán trước, giúp bạn chuẩn bị cho các chi phí của sở hữu nhà và tránh hối tiếc.