Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp giá trị căn nhà hoặc hạn mức tín dụng thế chấp giá trị căn nhà (HELOC), thì đây là một số tin tốt: Hiện Cục Dự trữ Liên bang đã bắt đầu cắt giảm lãi suất, khoản vay thế chấp giá trị căn nhà và lãi suất HELOC dự kiến sẽ giảm.
Do lãi suất thế chấp tăng mạnh trong vài năm qua, việc cho vay mua nhà đã trở thành một giải pháp thay thế hấp dẫn cho việc tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Rob Cook, CMO tại Discover Home Loans, cho biết: “Các khoản cho vay thế chấp nhà cho phép chủ sở hữu nhà tận dụng vốn chủ sở hữu của mình mà không ảnh hưởng đến lãi suất mà họ có đối với khoản thế chấp chính, mà đối với hầu hết, lãi suất này thấp hơn nhiều so với lãi suất thế chấp hiện tại hiện nay”.
Cho dù bạn đang sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của mình để củng cố khoản nợ hay tài trợ cho một dự án lớn, bạn nên tìm kiếm các điều khoản vay tốt nhất. Tuy nhiên, nó không hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát của bạn. Lãi suất bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Một số mang tính cá nhân, chẳng hạn như điểm tín dụng của bạn, nhưng một số khác thì không, bao gồm cả các quyết định của ngân hàng trung ương về chính sách tiền tệ.
Bạn không cần phải là chuyên gia, nhưng một số kiến thức cơ bản có thể giúp bạn tận dụng tối đa vốn chủ sở hữu nhà của mình.
Các khoản cho vay mua nhà so với HELOC
Cho vay vốn chủ sở hữu nhà cho phép bạn vay tiền mua nhà để nhận một khoản tiền mặt.
Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà hoạt động giống thẻ tín dụng hơn: Bạn có thể rút số dư lên hoặc xuống đến một giới hạn nhất định thay vì nhận tất cả tiền mặt cùng một lúc.
Trong cả hai trường hợp, bạn sẽ cần có đủ vốn chủ sở hữu, được đo bằng chênh lệch giữa khoản nợ thế chấp và giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn. Cả hai sản phẩm đều đóng vai trò là khoản thế chấp thứ hai, sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Vai trò của Fed và lãi suất
Với tư cách là ngân hàng trung ương của Hoa Kỳ, Cục Dự trữ Liên bang “được thiết kế để giúp duy trì sự ổn định kinh tế”, Jacob Channel, nhà kinh tế cấp cao tại LendingTree cho biết.
Fed đặt ra một mức lãi suất chuẩn, lãi suất quỹ liên bang, ảnh hưởng đến lãi suất mà các ngân hàng tính cho tất cả các loại sản phẩm cho vay, bao gồm các khoản cho vay mua nhà và HELOC.
Fed không trực tiếp ấn định lãi suất cho các khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng. Lãi suất bạn thấy đối với các sản phẩm vốn chủ sở hữu nhà thường sẽ thay đổi theo tỷ lệ chuẩn, đó là lý do tại sao chúng đặc biệt cao trong giai đoạn vừa qua.
Sau khi tăng lãi suất quỹ liên bang nhiều lần kể từ năm 2022, ngân hàng trung ương hiện đang đảo ngược lộ trình để thực hiện cắt giảm lãi suất. Cho đến nay, Fed đã 3 lần giảm lãi suất, gần đây nhất là 0,25% vào ngày 18/12.
Ý tưởng là thế này: Lãi suất cao ngăn cản mọi người chi tiêu và vay tiền, trong khi lãi suất thấp lại khuyến khích điều đó. Trong nền kinh tế yếu hơn, Fed sẽ hạ lãi suất để thúc đẩy hoạt động kinh tế. Trong một nền kinh tế đang phát triển, Fed sẽ tăng lãi suất để chống lạm phát.
Việc cắt giảm lãi suất của Fed làm cho việc vay ít tốn kém hơn
Nếu Fed hạ lãi suất chuẩn, các ngân hàng cuối cùng sẽ giảm lãi suất đối với các sản phẩm vốn chủ sở hữu nhà mới và ngược lại, nhưng “mối quan hệ không nhất thiết phải là 1-1”, Channel cho biết. Các yếu tố kinh tế khác, như thị trường việc làm, cũng có thể tác động đến lãi suất do ngân hàng đặt ra.
Cũng có sự khác biệt trong cách những thay đổi chính sách của Fed tác động đến HELOC so với các khoản cho vay mua nhà.
HELOC: Khi Fed cắt giảm lãi suất, những người sở hữu HELOC hiện tại và những người đang tìm kiếm một hạn mức tín dụng mới sẽ được hưởng lợi. Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà thường có lãi suất thay đổi gắn liền với lãi suất cơ bản, tăng và giảm theo lãi suất quỹ liên bang. Khi Fed thực hiện cắt giảm lãi suất, cuối cùng nó sẽ giảm lãi suất đối với các HELOC hiện có và những lãi suất được cung cấp bởi những người cho vay.
Cho vay thế chấp nhà: Nếu bạn hiện đang có khoản vay bằng vốn chủ sở hữu nhà, lãi suất của bạn sẽ không thay đổi với lần cắt giảm mới nhất của Fed. Với các khoản vay mua nhà, lãi suất của bạn sẽ được cố định vào thời điểm bạn đóng khoản vay, bất kể Fed điều chỉnh lãi suất như thế nào. Tuy nhiên, lãi suất đối với các khoản vay mua nhà mới sẽ phản ánh bất kỳ thay đổi chính sách nào của Fed.
Channel kỳ vọng rằng khi Fed thực hiện nhiều đợt cắt giảm lãi suất hơn, lãi suất sẽ giảm dần trên toàn nền kinh tế, bao gồm cả các khoản cho vay mua nhà và HELOC, thế chấp và cho vay tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Tại sao Fed cắt giảm lãi suất?
Trong những ngày đầu của đại dịch, khi nền kinh tế đình trệ, Fed đã hạ lãi suất nhiều nhất có thể. Ý tưởng này nhằm khuyến khích mọi người tiếp tục tiêu tiền trong thời kỳ nền kinh tế suy yếu, đồng thời thúc đẩy các ngân hàng và người cho vay đặt ra lãi suất thế chấp thấp lịch sử, chỉ ở mức 2% hoặc 3%.
Khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi và lạm phát tăng cao, Fed bắt đầu tăng lãi suất để làm chậm tốc độ tăng giá. Tỷ lệ cao hơn cũng dẫn đến lãi suất cho vay mua nhà tăng lên. Vào năm 2021, tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhà ở mức thấp tới 4,4% và đến cuối năm 2022, tỷ lệ này là gần 8%. Ngày nay, tỷ lệ sở hữu nhà trung bình ở mức giữa 8%.
Khi lạm phát bắt đầu hạ nhiệt liên tục, Fed bắt đầu cắt giảm lãi suất. Mục tiêu là điều chỉnh lãi suất vừa đủ để lạm phát không tăng trở lại và tỷ lệ thất nghiệp không tăng vọt.
Sau lần cắt giảm lãi suất gần đây nhất, ngân hàng trung ương có thể sẽ hành động thận trọng, thỉnh thoảng thực hiện giảm 0,25% trong suốt năm tới, tùy thuộc vào diễn biến của nền kinh tế dưới thời chính quyền tiếp theo.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhà
Lãi suất chuẩn của Fed không phải là điều duy nhất ảnh hưởng đến lãi suất bạn có thể nhận được đối với khoản vay mua nhà hoặc HELOC. Dưới đây là một số yếu tố khác có thể thay đổi tỷ lệ bạn đủ điều kiện nhận:
Hồ sơ tài chính cá nhân của bạn: Các ngân hàng đưa ra mức giá tốt nhất cho khách hàng có điểm tín dụng cao vì điều đó cho thấy họ có lịch sử trả nợ đúng hạn. Điểm tín dụng của bạn càng thấp thì lãi suất của bạn càng cao. Nó cũng quan trọng những khoản nợ khác mà bạn có. Ví dụ: nếu khoản thế chấp là khoản nợ duy nhất của bạn, bạn có thể sẽ nhận được mức lãi suất tốt hơn so với khi bạn có nhiều khoản nợ thẻ tín dụng hoặc khoản vay sinh viên.
Bạn có bao nhiêu vốn sở hữu trong nhà: Người cho vay thường sẽ cho phép bạn vay tới 80% hoặc 90% giá trị căn nhà của bạn. Ví dụ: nếu khoản thế chấp chính của bạn đã lên tới 75% giá trị căn nhà của bạn, các ngân hàng có thể sẽ tính lãi suất cao hơn nếu khoản thế chấp của bạn chỉ lên tới 40% giá trị căn nhà của bạn, để lại rất nhiều vốn sở hữu sẵn có để vay. Tương tự, vay ít hơn vốn sở hữu sẵn có của bạn là một cách để giảm lãi suất tiềm năng đối với khoản vay mua nhà hoặc HELOC.
Bạn sử dụng ngân hàng hoặc người cho vay nào: Những người cho vay khác nhau sẽ đưa ra những mức lãi suất khác nhau, đó là lý do tại sao bạn nên tìm hiểu kỹ và nhận được nhiều báo giá trước khi quyết định vay.
Làm thế nào để quyết định xem bạn có nên khai thác vốn chủ sở hữu nhà của mình hay không
Nếu bạn quyết định tận dụng vốn chủ sở hữu nhà của mình sớm hơn thì việc sử dụng HELOC mới có thể có lợi vì tỷ lệ điều chỉnh của nó có thể sẽ giảm khi Fed thực hiện nhiều đợt giảm lãi suất hơn. Chỉ cần lưu ý rằng lãi suất cũng có thể tăng trong tương lai dựa trên triển vọng kinh tế, điều đó có nghĩa là khả năng dự đoán các khoản thanh toán của bạn sẽ ít hơn.
Tùy thuộc vào mục tiêu và nhu cầu cá nhân của bạn, bạn có thể vay khoản vay mua nhà có lãi suất cố định trong vài tháng tới, khi lãi suất có thể sẽ thấp hơn. Lãi suất cho vay mua nhà được cố định ngay từ đầu, do đó bạn sẽ bỏ lỡ cơ hội giảm lãi suất sau này, nhưng bạn sẽ được bảo vệ khỏi mọi khả năng tăng lãi suất trong tương lai.
Nếu bạn đã vay bằng vốn chủ sở hữu nhà của mình, nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng: Bạn có thể thấy tỷ lệ HELOC có thể điều chỉnh của mình giảm xuống khi Fed cắt giảm lãi suất trong những tháng tới, nhưng lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà cố định sẽ không thay đổi.
Về cơ bản, cách bạn tận dụng vốn sở hữu nhà của mình để tài trợ phụ thuộc vào lý do bạn cần tiền. Nếu bạn đang sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để trả các khoản nợ có lãi suất cao hơn, như thẻ tín dụng, thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhà hiện đã được cải thiện.
Ngay cả với lãi suất tốt, khoản vay thế chấp nhà hoặc HELOC luôn tiềm ẩn một số rủi ro. Cả hai sản phẩm đều là khoản nợ được bảo đảm bằng ngôi nhà của bạn, điều đó có nghĩa là nếu bạn không trả được nợ, ngân hàng có thể tịch thu tài sản của bạn.
