Vào thứ Tư, Cục Dự trữ Liên bang đã công bố đợt cắt giảm lãi suất lần thứ ba vào năm 2024. Khi Fed chuyển sang cắt giảm lãi suất vào mùa thu này do lạm phát giảm, nhiều người mua nhà tiềm năng đã nghĩ rằng lãi suất thế chấp sẽ ngay lập tức giảm.
Nhưng lãi suất thế chấp, do kỳ vọng của nhà đầu tư và thị trường trái phiếu, luôn biến động. Fed không trực tiếp ấn định lãi suất cho các khoản cho vay mua nhà, mặc dù các quyết định về chính sách tiền tệ của cơ quan này giúp hướng dẫn các ngân hàng và người cho vay trên toàn quốc.
Tóm tắt các dự báo kinh tế của ngân hàng trung ương, trong đó nêu ra triển vọng lãi suất trong những tháng tới, cho thấy Fed vẫn có kế hoạch cắt giảm lãi suất vào năm tới. Tuy nhiên, với các chỉ số lạm phát cứng đầu và kỳ vọng rằng áp lực giá sẽ vẫn tăng cao, có thể sẽ chỉ có hai lần giảm lãi suất 0,25% vào năm 2025.
Trong bài phát biểu sau cuộc họp hôm thứ Tư, Chủ tịch Fed Jerome Powell cho biết: “Chúng tôi vẫn thấy mình đang trên đà cắt giảm, nhưng điều đó sẽ phụ thuộc vào dữ liệu”.
Nicole Rueth, SVP của Nhóm Rueth Powered by Movement Mortgage, cho biết thật không may cho những người mua nhà tiềm năng, dự báo đó có thể sẽ tiếp tục gây áp lực lên lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp trong thời gian tới.
Dưới đây là những điều cần biết về chính sách lãi suất của chính phủ ảnh hưởng như thế nào đến lãi suất thế chấp.
Cục Dự trữ Liên bang làm gì?
Fed được thành lập theo Đạo luật Dự trữ Liên bang năm 1913 để thiết lập và giám sát chính sách tiền tệ của Hoa Kỳ nhằm ổn định nền kinh tế. Bao gồm 12 ngân hàng khu vực và 24 chi nhánh, nó được điều hành bởi một hội đồng thống đốc là thành viên bỏ phiếu của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang. FOMC đặt ra mức lãi suất chuẩn mà các ngân hàng vay và cho vay tiền của họ.
Trong môi trường lạm phát, Fed sử dụng việc tăng lãi suất để làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế và khiến việc vay tiền trở nên khó khăn hơn. Các ngân hàng thường chuyển việc tăng lãi suất sang người tiêu dùng dưới hình thức lãi suất cao hơn cho các khoản vay dài hạn, bao gồm cả các khoản vay mua nhà. Khi nền kinh tế suy thoái hoặc suy thoái, Fed sẽ giảm lãi suất để kích thích chi tiêu của người tiêu dùng và thúc đẩy tăng trưởng.
Đọc thêm: Dữ liệu việc làm có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp như thế nào vào năm 2024
Fed tác động đến lãi suất thế chấp như thế nào?
Fed không trực tiếp ấn định lãi suất thế chấp, nhưng nó tác động đến lãi suất bằng cách thay đổi lãi suất quỹ liên bang, lãi suất mà các ngân hàng tính cho nhau đối với các khoản vay ngắn hạn. Các quyết định của Fed làm thay đổi giá tín dụng, điều này có tác động domino lên lãi suất thế chấp và thị trường nhà đất nói chung trong dài hạn.
Alex Thomas, nhà phân tích nghiên cứu cấp cao tại John Burns Research and Consulting, cho biết: “Khi Fed tăng lãi suất để làm chậm nền kinh tế, các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như công nghệ, tài chính và nhà ở thường bị ảnh hưởng đầu tiên”.
Điều quan trọng là phải theo dõi hành động của Fed. Các quyết định của nó ảnh hưởng đến tiền của bạn theo nhiều cách, bao gồm tỷ lệ phần trăm hàng năm trên thẻ tín dụng, lợi tức trên tài khoản tiết kiệm và thậm chí cả danh mục đầu tư trên thị trường chứng khoán của bạn.
Triển vọng cắt giảm lãi suất và lãi suất thế chấp của Fed là gì?
Nếu Fed thực hiện cắt giảm lãi suất bổ sung vào năm 2025, lãi suất thế chấp sẽ giảm dần. Tuy nhiên, thời điểm của những đợt cắt giảm đó, cũng như dữ liệu kinh tế mà chúng tôi nhận được giữa mỗi cuộc họp chính sách, sẽ quyết định lãi suất thế chấp có thể giảm nhanh đến mức nào (và bao xa).
Các chính sách kinh tế của chính quyền tiếp theo có thể sẽ thúc đẩy Fed lùi bước trong việc giảm lãi suất. Đề xuất cắt giảm thuế và thuế quan của Tổng thống đắc cử Donald Trump có thể kích thích nhu cầu, tăng thâm hụt và đẩy lạm phát trở lại, điều này sẽ tạo động lực cho Fed để giữ lãi suất vay cao hơn trong thời gian dài hơn.
Powell cho biết còn quá sớm để nói chương trình nghị sự kinh tế của Trump và Quốc hội do Đảng Cộng hòa lãnh đạo có thể thay đổi cách tiếp cận của ngân hàng trung ương đối với việc điều chỉnh lãi suất như thế nào, chỉ lưu ý rằng cần phải hành động thận trọng. Nhưng tại cuộc họp đầu tiên của năm 2025 vào ngày 28-29 tháng 1, các chuyên gia cho biết ngân hàng trung ương có thể sẽ từ bỏ việc cắt giảm lãi suất, trì hoãn những thay đổi chính sách tiếp theo cho đến ít nhất là tháng 3.
Mặc dù vẫn còn nhiều điều chưa chắc chắn, nhưng lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm sẽ khó giảm xuống dưới 6% nếu không có dữ liệu kinh tế yếu hơn và việc Fed tiếp tục cắt giảm lãi suất.
Những yếu tố nào ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp?
Tỷ lệ thế chấp thay đổi vì nhiều lý do tương tự như giá nhà: cung, cầu, lạm phát và thậm chí cả tỷ lệ việc làm. Ngoài ra, lãi suất thế chấp cá nhân mà bạn đủ điều kiện được xác định bởi các yếu tố cá nhân, chẳng hạn như điểm tín dụng và số tiền cho vay của bạn.
Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp
- Những thay đổi chính sách từ Fed: Khi Fed điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang, nó sẽ tác động tới nhiều khía cạnh của nền kinh tế, bao gồm cả lãi suất thế chấp. Tỷ lệ quỹ liên bang ảnh hưởng đến chi phí mà các ngân hàng phải trả để vay tiền, từ đó ảnh hưởng đến mức phí mà các ngân hàng tính cho người tiêu dùng để kiếm lợi nhuận.
- lạm phát: Nói chung, khi lạm phát cao, lãi suất thế chấp có xu hướng cao. Bởi vì lạm phát làm giảm sức mua, người cho vay ấn định lãi suất cho vay cao hơn để bù đắp khoản lỗ đó và đảm bảo lợi nhuận.
- Cung và cầu: Khi nhu cầu thế chấp cao, người cho vay có xu hướng tăng lãi suất. Nguyên nhân là do người cho vay chỉ có một lượng vốn nhất định để cho vay dưới hình thức cho vay mua nhà. Ngược lại, khi nhu cầu thế chấp thấp, người cho vay giảm lãi suất để thu hút người đi vay.
- Thị trường trái phiếu: Người cho vay thế chấp gắn lãi suất cố định, giống như lãi suất thế chấp cố định, vào lãi suất trái phiếu. Trái phiếu thế chấp, còn được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, là gói các khoản thế chấp được bán cho các nhà đầu tư và gắn chặt với Kho bạc kỳ hạn 10 năm. Khi lãi suất trái phiếu cao, trái phiếu sẽ có ít giá trị hơn trên thị trường nơi các nhà đầu tư mua bán chứng khoán, khiến lãi suất thế chấp tăng lên.
- Các chỉ số kinh tế khác: Mô hình việc làm và các khía cạnh khác của nền kinh tế ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư cũng như chi tiêu và vay mượn của người tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Ví dụ, một báo cáo việc làm tốt và nền kinh tế mạnh mẽ có thể cho thấy nhu cầu về nhà ở lớn hơn, điều này có thể gây áp lực lên lãi suất thế chấp. Khi nền kinh tế chậm lại và tỷ lệ thất nghiệp cao, lãi suất thế chấp có xu hướng thấp hơn.
Các yếu tố cá nhân ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp
Các yếu tố cụ thể xác định lãi suất thế chấp cụ thể của bạn bao gồm:
Bây giờ có phải là thời điểm tốt để mua một khoản thế chấp?
Mặc dù thời gian quyết định tất cả trong thị trường thế chấp, bạn không thể kiểm soát những gì Fed làm.
Bạn có thể nhận được mức giá và điều khoản tốt nhất hiện có bằng cách đảm bảo hồ sơ tài chính của bạn lành mạnh trong khi so sánh các điều khoản và lãi suất từ nhiều người cho vay.
Bất kể nền kinh tế như thế nào, điều quan trọng nhất khi mua thế chấp là đảm bảo bạn có đủ khả năng chi trả hàng tháng một cách thoải mái.
Kushi nói: “Mua nhà là quyết định tài chính lớn nhất mà một người sẽ thực hiện. Kushi lưu ý: Nếu bạn đã tìm được một ngôi nhà phù hợp với nhu cầu lối sống và ngân sách của mình, việc mua nhà trong thị trường nhà ở ngày nay có thể là điều thận trọng về mặt tài chính.
Nếu bạn đã hết giá, tốt hơn là nên chờ đợi. Bà nói: “Việc ngồi bên lề có thể cho phép người mua tiềm năng tiếp tục trả nợ, xây dựng tín dụng và tiết kiệm cho khoản trả trước và chi phí đóng.
Điểm mấu chốt
Khi Cục Dự trữ Liên bang điều chỉnh lãi suất chuẩn, nó sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Việc cắt giảm lãi suất của Fed sẽ giúp lãi suất cho vay mua nhà được cải thiện, mặc dù nó sẽ không đột ngột hoặc ngay lập tức. Lãi suất thế chấp cũng sẽ phản ứng với lạm phát, kỳ vọng của nhà đầu tư và triển vọng kinh tế rộng hơn. Các chuyên gia dự đoán rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm chậm trong năm tới.
Nếu bạn đang tìm một khoản thế chấp, hãy so sánh lãi suất và điều kiện được đưa ra bởi các ngân hàng và người cho vay. Càng phỏng vấn nhiều người cho vay, bạn càng có cơ hội đảm bảo lãi suất thế chấp thấp hơn.
Thêm lời khuyên mua nhà:
